Wie Immobilien-Millionäre mit Fix and Flip das große Geschäft machen

Die anhaltende Niedrigzinspolitik hat hierzulande einen Immobilienboom befeuert. Wenn zinsbasierende Anlageformen schwächeln, werden Aktien und Immobilien naturgemäß spannender. Und so verwundert es nicht, dass die Preise für Immobilien in Deutschland schon seit Jahren steigen – und vermutlich noch auf Jahre weiter steigen werden. Eine solche Konstellation ruft natürlich neue Strategien und Geschäftsmodelle auf den Plan. Darunter eines, das man bisher eher aus den USA kannte, das hier jedoch auch immer mehr an Traktion gewinnt: Immobilien Flipping (auch als „Fix and Flip“ bezeichnet). Dieses beschreibt den Erwerb sanierungsbedürftiger Immobilien, um diese wenig später aufbereitet und gewinnbringend weiterzuverkaufen.

Als eher konservativer Anlegertyp galt und gilt dem Deutschen das eigene Häuschen im Grünen oder die Immobilie als Wertanlage, die laufend über Mieteinnahmen und potenzielle Wertsteigerung Geld abwirft, als bevorzugte Immobilien-Anlageform („Buy and Hold“). Neben einem so langfristig angelegten Finanzplan wirkt das Immobilen Flipping auf den bedachten deutschen Häuslebauer fast schon ein wenig unseriös. In den USA ist die Strategie deswegen populär, weil dort die Hauskaufnebenkosten weit niedriger sind als hier. Das erhöht natürlich den möglichen Turnover signifikant und steigert überdies auch die Bereitschaft der Banken, mit Fremdkapital in die eine oder andere Bresche zu springen.

Strategien und Kernkompetenzen von Immobilien Flipping

Fix and Flip gilt als gute Strategie, um Eigenkapital in vergleichsweise kurzer Zeit aufzubauen. Das heißt jedoch keineswegs, dass es einen goldenen Weg von Null Euro zu großem Reichtum darstellt. Denn bevor man mit Immobilien Flipping Eigenkapital vermehren kann, braucht man Eigenkapital, das man zunächst einmal investieren kann. Je mehr, umso besser! Denn je weniger man mit Banken zu tun hat, umso flexibler ist man in Kauf und Verkauf.

Wichtig sind Gute Verbindungen zu Handwerkern und zu Maklern. Das mag auf den ersten Blick wenig intuitiv wirken, da man so mehr Mittelsmänner einplant, die ja auch verdienen wollen. Doch es rechnet sich zeitlich ungemein. Wer auf Handwerker seines Vertrauens zurückgreifen kann und sich mit diesen gut stellt, kann immer sicher sein, dass Arbeiten bevorzugt, schnell und sauber durchgeführt werden. So können aufbereitete Häuser möglichst zeitnah verkauft werden, wodurch sich die Performance verbessert. Und ein echtes Makler-Netzwerk bietet nicht nur persönliche Beratung. Es kann auch ungemein bei der Akquise spannender, gewinnträchtiger Projekte helfen. Und auch die Makler schätzen die tendenziell schnelle Abwicklung erprobter „Immobilien Flipper“.

Vorsicht vor Fehlkäufen

Ein gutes Auge für gute Gelegenheiten schützt vor Fehlinvestitionen. Der smarte Immobilien Flipper sucht vor allem Objekte, die optisch heruntergekommen wirken, substantiell aber eigentlich gut dastehen. Diese sind in gleich mehrfacher Hinsicht spannend:

• Man hat kaum Konkurrenzdruck. Zumindest solange Immobilien Flipping regional nicht von recht vielen Interessenten durchgeführt wird, sind solche „heruntergekommen“ Immobilen meist günstig zu haben. Sowohl klassische Investoren als auch Privatkäufer scheuen hier meist den Kauf, sodass die meiste Konkurrenz wegfällt.
• Solange die Bausubstanz noch gut ist, kann man diese Häuser und Wohnungen im Wert erheblich steigern, wenn die ästhetisch aufwertenden sowie technisch notwendigen Arbeiten und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und nicht zu teuer werden.
• Es lassen sich, bedingt durch den in aller Regel niedrigen Einkaufspreis, hohe Margen erzielen. Genau hierin liegt das starke Potenzial zur Eigenkapitalmehrung.

Wichtig ist natürlich, dass man dabei auch einen Blick auf das Umfeld wirft. Ein mögliches Projekt mag all die soeben genannten Kriterien erfüllen und immer noch schlecht sein, wenn es mitten in der ländlichsten Pampa liegt und es ewig dauert, bis sich ein Interessent, geschweige denn ein Käufer, findet. Auch sollte man sich nicht zu viele Projekte auf einmal aufbürden. Lieber sinnvoll skalieren, anstatt planlos zu eskalieren. So können vergangene Projekte professionellen Trust bei etwaigen Co-Investoren aufbauen und ambitionierte Projekte in der Zukunft tragen. Natürlich lässt sich der Fix and Flip Ansatz auch mit klassischen Buy and Hold Strategien kombinieren. Für die Meisten wird es wahrscheinlich auch darauf hinausgelaufen. Denn was ein Fix and Flip Hype bescheren kann, das hat man mitunter in den USA gesehen. Und zwar 2008. Daran waren sehr windige Hauskäufer nämlich alles Andere als unbeteiligt.